Pour répondre aux enjeux spécifiques des établissements publics fonciers, nous avons développé une méthodologie reposant sur un principe central : produire, en co-construction avec l’EPF et les collectivités partenaires, des scénarios urbains éprouvés au regard de leur faisabilité opérationnelle et économique, et enrichis de manière itérative afin d’identifier les optimisations possibles et d’éclairer la prise de décision.
Ce socle méthodologique est ensuite adapté à chaque mission en fonction du contexte (marché, site, maturité du projet, niveau d’ingénierie de la collectivité), afin de garantir des réponses à la fois robustes et pragmatiques.
Dans un contexte de marché dégradé, nous avons mis en œuvre une démarche itérative, construite avec l’EPF, la commune et l’intercommunalité, visant à sécuriser progressivement le projet.
Deux scénarios contrastés ont été élaborés dès l’amont (avec ou sans démolition d’un bâti existant), sur la base d’un mix programmatique intégrant logements libres, accession aidée, logement social et résidence services seniors (RSS).
Les premières faisabilités et modélisations financières ont révélé un déséquilibre économique des deux scénarios. Des optimisations ont alors été étudiées par itérations, en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage :
Une première phase d’optimisation (hypothèses de prix de sortie plus favorables) a permis de réduire ce déficit sans atteindre l’équilibre.
Nous avons alors engagé, en lien avec les partenaires, une seconde phase d’optimisation plus structurante, portant sur l’évolution de la programmation : basculement d’une partie du programme en logement libre, repositionnement d’un îlot en RSS.
Ces ajustements ont permis d’atteindre un équilibre économique pour les deux scénarios, tout en mettant en évidence des arbitrages clairs : un scénario plus favorable financièrement (moindre déficit pour le scénario consistant à conserver la maison existante), un scénario plus qualitatif sur le plan urbain (densité, organisation du cœur d’îlot et qualité d’usage renforcés pour le scénario consistant à restructurer en profondeur le site).